Melhores FIIs de Tijolo para Investir em 2025

Pare tudo, venha entender o universo dos FIIs de Tijolo

Você já imaginou ser dono de uma parte de grandes shoppings, galpões logísticos ou prédios comerciais premium sem precisar desembolsar milhões? E se eu dissesse que você pode começar a receber aluguéis mensais desses imóveis com menos de R$100?

É exatamente isso que os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) de Tijolo proporcionam. Eles representam uma das formas mais acessíveis e eficientes de investir no mercado imobiliário brasileiro, com vantagens impressionantes que muitos investidores ainda desconhecem.

No blog Dividindo Lucros, sempre defendemos a diversificação inteligente e os investimentos que geram renda passiva consistente. E quando falamos em renda passiva de qualidade, os FIIs de tijolo frequentemente ocupam posição de destaque nas carteiras dos investidores mais experientes.

“Os FIIs de tijolo são para o investidor comum o que os grandes empreendimentos imobiliários sempre foram para os milionários: geradores de renda constante com potencial de valorização ao longo do tempo.”

Neste artigo completo, vou destrinchar tudo o que você precisa saber sobre os melhores FIIs de tijolo disponíveis no mercado em 2025, mostrando como eles podem transformar sua estratégia de investimentos e acelerar sua jornada rumo à liberdade financeira.

O Que São FIIs de Tijolo e Por Que Investir?

Antes de mergulharmos na lista dos melhores fundos, é fundamental entender exatamente o que são esses investimentos e por que eles têm conquistado tantos investidores.

O Que São FIIs de Tijolo?

Fundos de Investimento Imobiliário de Tijolo são fundos que investem diretamente na aquisição de imóveis físicos como:

• Edifícios corporativos de alto padrão
• Galpões logísticos e industriais
• Shoppings centers
• Hospitais e centros médicos
• Agências bancárias
• Centros educacionais

A expressão “tijolo” é utilizada justamente para diferenciar esses fundos dos FIIs de Papel, que investem em títulos e valores mobiliários ligados ao mercado imobiliário, como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários).

Por Que os FIIs de Tijolo São Tão Atraentes?

🔹 Renda Mensal: A maioria distribui rendimentos mensais provenientes dos aluguéis recebidos

🔹 Isenção de IR: Pessoas físicas são isentas de imposto de renda sobre os rendimentos distribuídos (desde que atendidas algumas condições)

🔹 Acessibilidade: Você pode começar a investir com valores a partir de R$100

🔹 Diversificação: Com um único investimento, você participa de múltiplos imóveis de alto padrão

🔹 Segurança Real: Os fundos possuem ativos físicos (imóveis) que oferecem respaldo tangível

🔹 Proteção Contra Inflação: Muitos contratos de aluguel são indexados a índices inflacionários como o IGP-M ou IPCA

🔹 Valorização: Além dos rendimentos, existe potencial de valorização das cotas no longo prazo

🔹 Gestão Profissional: Você não precisa se preocupar com manutenção, inadimplência ou busca por inquilinos

Dados Relevantes: Segundo a B3, o número de investidores em FIIs ultrapassou a marca de 2 milhões em 2025, um crescimento de mais de 300% em cinco anos. Isso demonstra a crescente popularidade desse veículo de investimento.

Os 7 Melhores FIIs de Tijolo para Investir em 2025

Após uma análise detalhada do mercado, selecionamos os 7 melhores FIIs de tijolo que se destacam por sua qualidade, consistência na distribuição de rendimentos e potencial de valorização em 2025.

1. HGRE11 – CSHG Real Estate FII

O HGRE11 é administrado pela renomada Credit Suisse Hedging-Griffo e possui foco em lajes corporativas de alto padrão, principalmente na região da Faria Lima e outras áreas nobres de São Paulo.

Por que investir no HGRE11:

• Portfólio de imóveis triple A (mais alta classificação)
• Inquilinos de primeira linha (majoritariamente grandes empresas)
• Histórico consistente de distribuição de dividendos
• Baixa vacância em comparação à média do mercado
• Contratos de longo prazo com cláusulas de reajuste

Dividend Yield médio (últimos 12 meses): 7,8% ao ano.

2. XPLG11 – XP Log FII

Focado em galpões logísticos e industriais, o XPLG11 se beneficia do crescimento exponencial do e-commerce e da necessidade de centros de distribuição estratégicos.

Por que investir no XPLG11:

• Exposição ao setor logístico em franca expansão
• Imóveis em localizações estratégicas próximas a grandes centros urbanos
• Ocupação próxima de 100%
• Contratos atípicos de longo prazo (10+ anos)
• Inquilinos de setores resilientes como farmacêutico e e-commerce

Dividend Yield médio (últimos 12 meses): 8,2% ao ano.

3. HSML11 – HSI Mall FII

Um dos principais fundos de shopping centers do Brasil, o HSML11 possui participação em shoppings consolidados e com alto fluxo de visitantes.

Por que investir no HSML11:

• Exposição ao setor de varejo premium
• Shoppings com baixa vacância e alto tráfego de consumidores
• Mix de lojas diversificado e resiliente
• Potencial de valorização com a recuperação completa do setor de shopping centers
• Rendimentos com componente variável vinculado às vendas dos lojistas

Dividend Yield médio (últimos 12 meses): 7,5% ao ano.

4. KNRI11 – Kinea Renda Imobiliária FII

Gerido pelo Itaú Unibanco, o KNRI11 possui um dos portfólios mais diversificados entre os FIIs de tijolo, com escritórios, galpões logísticos e centros comerciais.

Por que investir no KNRI11:

• Diversificação interna (diferentes tipos de imóveis)
• Solidez de gestão (Kinea é uma das maiores gestoras do país)
• Histórico longo e consistente de distribuição de rendimentos
• Baixa volatilidade em comparação a outros FIIs
• Estratégia conservadora de aquisições

Dividend Yield médio (últimos 12 meses): 7,0% ao ano.

5. BRCR11 – BTG Pactual Corporate Office Fund

Focado em lajes corporativas de alto padrão, o BRCR11 é gerido pelo BTG Pactual e possui um dos maiores patrimônios entre os FIIs brasileiros.

Por que investir no BRCR11:

• Escala significativa (um dos maiores FIIs do mercado)
• Portfólio de edifícios classe A e A+
• Inquilinos de grande porte com boa saúde financeira
• Imóveis em localizações premium (eixo Faria Lima-Berrini)
• Negociação frequentemente abaixo do valor patrimonial

Dividend Yield médio (últimos 12 meses): 7,3% ao ano.

6. VISC11 – Vinci Shopping Centers FII

Especializado exclusivamente em shopping centers, o VISC11 possui participação em alguns dos principais centros comerciais do país.

Por que investir no VISC11:

• Exposição diversificada ao setor de shopping centers
• Distribuição geográfica abrangente
• Gestão ativa dos ativos com foco em eficiência operacional
• Potencial de crescimento com aquisições estratégicas
• Bom histórico de negociação com lojistas

Dividend Yield médio (últimos 12 meses): 7,7% ao ano.

7. HSLG11 – HSI Logística FII

Focado em galpões logísticos de alto padrão, o HSLG11 se beneficia da crescente demanda por espaços de armazenamento e distribuição.

Por que investir no HSLG11:

• Imóveis classe A+ em localizações estratégicas
• Contratos de longo prazo (típicos e atípicos)
• Inquilinos de grande porte e boa qualidade de crédito
• Potencial de expansão do portfólio
• Gestão experiente no setor logístico

Dividend Yield médio (últimos 12 meses): 8,0% ao ano

Importante: Os dividend yields mencionados são baseados em dados históricos e não representam garantia de rendimentos futuros. Sempre faça sua própria análise antes de investir.

Como Analisar um FII de Tijolo Antes de Investir

Para tomar decisões acertadas sobre investimentos em FIIs de tijolo, é fundamental saber analisar os principais indicadores. Aqui estão os pontos mais importantes que você deve considerar:

1. Qualidade e Localização dos Imóveis

A máxima do mercado imobiliário se aplica perfeitamente aos FIIs: localização, localização, localização. Imóveis bem localizados tendem a:

• Manter inquilinos por mais tempo
• Sofrer menos com vacância
• Apresentar valorização superior ao longo do tempo
• Ter maior procura em caso de necessidade de venda

Verifique onde estão os imóveis do fundo e se são regiões com demanda consistente.

2. Taxa de Vacância

A taxa de vacância indica o percentual de área disponível (sem inquilinos) nos imóveis do fundo. Quanto menor esse número, melhor.

• Excelente: abaixo de 5%
• Boa: entre 5% e 10%
• Regular: entre 10% e 15%
• Preocupante: acima de 15%

Importante considerar o contexto do mercado. Em momentos de crise econômica, taxas de vacância um pouco mais elevadas podem ser aceitáveis.

3. Qualidade dos Inquilinos

A solidez financeira e reputação dos inquilinos impactam diretamente o risco do investimento. Procure fundos com:

• Empresas de grande porte
• Companhias com bom histórico de pagamento
• Diversificação de locatários (evitando concentração em poucos inquilinos)
• Contratos de longo prazo

4. Análise do P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial)

Este indicador mostra se as cotas do fundo estão negociando acima ou abaixo do valor contábil de seus ativos.

• P/VP < 1: cotas negociando com desconto em relação ao patrimônio
• P/VP = 1: cotas negociando pelo valor justo
• P/VP > 1: cotas negociando com prêmio em relação ao patrimônio

Comprar fundos com P/VP abaixo de 1 pode representar uma oportunidade, desde que os demais fundamentos estejam sólidos.

5. Dividend Yield e Consistência de Distribuição

O Dividend Yield (DY) indica o percentual de rendimento distribuído em relação ao preço da cota.

Mais importante que o percentual em si é a consistência na distribuição. Verifique:

• Histórico de pelo menos 24 meses de distribuições
• Estabilidade nos valores distribuídos
• Fontes dos rendimentos (se vêm majoritariamente de aluguéis ou de ganhos não recorrentes)

6. Liquidez das Cotas

FIIs com boa liquidez permitem entrar e sair da posição sem grandes impactos no preço. Observe:

• Volume médio diário negociado
• Número de negócios por dia
• Número de cotistas

Fundos com mais de 10.000 cotistas e volume diário acima de R$1 milhão geralmente apresentam boa liquidez.

7. Qualidade da Gestão

A competência da equipe de gestão pode fazer toda a diferença. Pesquise:

• Histórico de atuação da gestora no mercado
• Desempenho de outros fundos sob a mesma gestão
• Transparência nas comunicações com investidores
• Estratégia clara e consistente

Estratégias para Montar uma Carteira de FIIs

Mesmo com os melhores FIIs selecionados, é fundamental ter uma estratégia bem definida. Aqui estão abordagens práticas que podem ser adaptadas ao seu perfil:

Estratégia 1: Diversificação por Segmentos

Uma carteira bem equilibrada deve conter exposição a diferentes segmentos imobiliários:

• 30-40% em escritórios corporativos
• 25-35% em galpões logísticos
• 15-25% em shopping centers
• 10-15% em segmentos alternativos (hospitais, escolas, agências)

Esta abordagem reduz o impacto de crises setoriais específicas sobre seu patrimônio.

Estratégia 2: Foco em Renda

Para quem busca prioritariamente rendimentos mensais:

• Priorize FIIs com contratos atípicos de longo prazo
• Busque fundos com histórico consistente de distribuição
• Evite fundos em fase de aquisição (que podem reter rendimentos para novas compras)
• Considere a sazonalidade de alguns segmentos (como shoppings que pagam mais no final do ano)

Estratégia 3: Foco em Valorização

Se seu horizonte for de longo prazo e a valorização patrimonial for prioritária:

• Busque fundos negociados com desconto significativo (P/VP abaixo de 0,9)
• Considere fundos em regiões com potencial de desenvolvimento
• Analise fundos com estratégia de desenvolvimento e retrofit
• Aceite rendimentos menores no curto prazo em troca de maior potencial de valorização

Estratégia 4: Aporte Programado

Uma das estratégias mais eficientes para investimentos de longo prazo:

• Defina um valor mensal para investimento em FIIs
• Distribua os aportes mensais privilegiando fundos que estejam momentaneamente descontados
• Reinvista os rendimentos para acelerar o crescimento patrimonial
• Faça revisões semestrais da carteira, mas evite rotatividade excessiva

Dica do Dividindo Lucros: Em nosso blog www.dividindolucros.com, defendemos uma abordagem equilibrada entre renda e valorização. Uma boa prática é reinvestir pelo menos 50% dos rendimentos recebidos na compra de novas cotas, acelerando significativamente o crescimento do seu patrimônio no longo prazo.

Vantagens Fiscais dos FIIs que Você Precisa Conhecer

Uma das características mais atrativas dos FIIs está no tratamento tributário privilegiado. Vamos entender exatamente como isso funciona e como aproveitar ao máximo:

Isenção de IR nos Rendimentos

Para pessoas físicas, os rendimentos distribuídos pelos FIIs são isentos de Imposto de Renda, desde que:

• O investidor possua menos de 10% das cotas do fundo
• O fundo tenha no mínimo 50 cotistas
• As cotas sejam negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado

Esta vantagem é significativa quando comparamos com outras modalidades de investimento imobiliário:

Tributação na Venda com Lucro

Quando você vende cotas de FIIs com lucro, há incidência de IR:

• Alíquota fixa de 20% sobre o ganho de capital
• Operações mensais de até R$20.000 são isentas

Dica importante: O IR sobre ganho de capital em FIIs funciona como em ações. Se você vender cotas com prejuízo, esse valor pode ser compensado em operações futuras com lucro, reduzindo o imposto a pagar.

Declaração no Imposto de Renda

Os FIIs devem ser declarados na ficha “Bens e Direitos”, sob o código 73 (Fundos de Investimento Imobiliário).

Você deve informar:

• CNPJ do fundo
• Quantidade de cotas
• Valor total investido (custo de aquisição)

Os rendimentos recebidos, mesmo sendo isentos, devem ser declarados na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, sob o código 26.

Riscos e Cuidados ao Investir em FIIs de Tijolo

Embora os FIIs ofereçam excelentes oportunidades, é fundamental conhecer os riscos envolvidos para tomar decisões conscientes:

1. Risco de Vacância

Períodos prolongados sem inquilinos impactam diretamente os rendimentos distribuídos. Este risco aumenta em:

• Crises econômicas
• Regiões com excesso de oferta de imóveis
• Imóveis obsoletos ou mal localizados
• Fundos com concentração em poucos imóveis

Como mitigar: Priorize fundos com imóveis em localizações premium e contratos de longo prazo.

2. Risco de Inadimplência

Mesmo com imóveis ocupados, existe o risco de inquilinos atrasarem ou deixarem de pagar aluguéis, especialmente em períodos de dificuldade econômica.

Como mitigar: Busque fundos com inquilinos de grande porte e boa saúde financeira, além de gestão ativa na seleção de locatários.

3. Risco de Liquidez

Alguns FIIs têm baixo volume de negociação, o que pode dificultar a venda de cotas no momento desejado sem impactar significativamente o preço.

Como mitigar: Invista preferencialmente em fundos com pelo menos 10.000 cotistas e volume diário médio acima de R$1 milhão.

4. Risco de Mercado

O valor das cotas de FIIs pode oscilar significativamente devido a fatores macroeconômicos como:

• Variações na taxa de juros (os FIIs tendem a se desvalorizar quando os juros sobem)
• Ciclos econômicos de expansão e contração
• Mudanças regulatórias no setor imobiliário

Como mitigar: Adote uma estratégia de longo prazo e aproveite momentos de queda para aumentar posições em fundos fundamentalmente sólidos.

5. Risco de Concentração

Fundos com portfólio concentrado em poucos imóveis ou região geográfica específica estão mais expostos a eventos adversos localizados.

Como mitigar: Diversifique sua carteira entre diferentes fundos, segmentos e regiões geográficas.

Alerta importante: Nunca invista em FIIs com dinheiro que você possa precisar no curto prazo. Esses investimentos devem ser considerados de médio a longo prazo (5+ anos), permitindo atravessar ciclos de mercado com tranquilidade.

FIIs de Tijolo vs. Outros Investimentos Imobiliários

Para tomar a melhor decisão sobre onde alocar seu capital, é importante comparar os FIIs de tijolo com outras alternativas de investimento imobiliário:

FIIs de Tijolo vs. Imóvel Físico para Aluguel

FIIs de Tijolo vs. FIIs de Papel

FIIs de Tijolo vs. CRIs Diretos

Reflexão importante: Não existe investimento perfeito para todas as situações. A escolha ideal depende dos seus objetivos financeiros, horizonte de investimento e tolerância a risco. Em muitos casos, uma combinação inteligente dessas alternativas pode ser a melhor estratégia.

Perguntas Frequentes sobre FIIs de Tijolo

Reunimos aqui as dúvidas mais comuns de nossos leitores do Dividindo Lucros sobre FIIs de tijolo:

💡 Qual o valor mínimo para começar a investir em FIIs?

Resposta: Você pode começar com o valor de uma única cota, que varia geralmente entre R$80 e R$200, dependendo do fundo. Algumas corretoras oferecem a possibilidade de comprar frações de cotas, permitindo iniciar com valores ainda menores.

💡 Os rendimentos dos FIIs são garantidos?

Resposta: Não. Os rendimentos dependem do desempenho dos imóveis do fundo (aluguéis recebidos, taxa de ocupação, etc.). Não existe garantia de rendimentos, embora fundos com bons inquilinos e contratos de longo prazo tendam a ter distribuições mais previsíveis.

💡 É possível viver de renda com FIIs?

Resposta: Sim, é possível, mas exige um patrimônio considerável. Para uma renda mensal de R$5.000, por exemplo, considerando um yield médio de 7% ao ano, seria necessário um investimento aproximado de R$857.000.

💡 Qual o melhor momento para investir em FIIs de tijolo?

Resposta: O melhor momento é quando você possui recursos disponíveis para investimento de longo prazo. No entanto, períodos de alta na taxa de juros costumam pressionar os preços dos FIIs para baixo, criando oportunidades interessantes de entrada.

💡 Como saber se um FII está caro ou barato?

Resposta: Além do P/VP (Preço/Valor Patrimonial), avalie o yield atual em comparação ao histórico do fundo e ao rendimento de investimentos de renda fixa como a Selic. FIIs com yields muito acima da média histórica podem indicar oportunidades, desde que os fundamentos estejam sólidos.

💡 Os FIIs podem quebrar ou ir à falência?

Resposta: Tecnicamente, um FII não “quebra” como uma empresa. No pior cenário, ele pode ser liquidado, vendendo seus ativos e distribuindo os recursos entre os cotistas. Como os ativos são imóveis, geralmente existe valor residual significativo, mesmo em situações adversas.

💡 É melhor FII de tijolo ou de papel em cenário de juros altos?

Resposta: Em cenários de juros altos, FIIs de papel tendem a se beneficiar mais diretamente (especialmente os que investem em títulos indexados à Selic ou CDI). Já os FIIs de tijolo podem sofrer mais no curto prazo com desvalorização das cotas, mas geralmente oferecem maior proteção contra inflação e potencial de valorização patrimonial no longo prazo.

Você tem outras dúvidas sobre FIIs de tijolo? Deixe seu comentário ao final deste artigo! Nossa equipe do Dividindo Lucros terá prazer em responder e possivelmente incluir sua pergunta nesta seção de FAQ.

Conclusão: O Futuro dos FIIs de Tijolo no Brasil

Após analisar profundamente os melhores FIIs de tijolo disponíveis no mercado brasileiro em 2025, fica evidente o potencial desse veículo de investimento para quem busca renda passiva e diversificação inteligente no mercado imobiliário.

Os FIIs de tijolo representam uma democratização do acesso a imóveis de alto padrão, permitindo que investidores com diferentes capacidades financeiras participem de empreendimentos que antes eram exclusivos para grandes fortunas.

Além disso, o mercado de FIIs no Brasil ainda está em franco desenvolvimento, com espaço significativo para crescimento nas próximas décadas. A profissionalização crescente do setor, com gestoras cada vez mais especializadas e focadas em resultados, promete aprimorar ainda mais esse instrumento de investimento.

No Dividindo Lucros, acompanhamos de perto a evolução desse mercado e acreditamos que os FIIs de tijolo devem fazer parte da estratégia de qualquer investidor que busca construir patrimônio com geração de renda recorrente.

Qual o próximo passo? Se você ainda não investe em FIIs de tijolo, considere iniciar com pequenas posições nos fundos mencionados neste artigo, priorizando aqueles que melhor se encaixam no seu perfil de investidor e objetivos financeiros.

Lembre-se que a consistência é mais importante que o timing perfeito. Iniciar uma estratégia de aportes mensais programados, mesmo que com valores modestos, pode resultar em um patrimônio considerável no longo prazo, especialmente quando os rendimentos são reinvestidos.

Como sempre dizemos no Dividindo Lucros: “A melhor hora para plantar uma árvore foi 20 anos atrás. A segunda melhor hora é agora.” O mesmo se aplica aos investimentos em FIIs de tijolo.

Recursos Adicionais para Aprofundar seus Conhecimentos

Para enriquecer ainda mais seu conhecimento sobre FIIs de tijolo, separamos alguns recursos valiosos:

Vídeo Recomendado

Confira este excelente vídeo que explica detalhadamente como analisar FIIs de tijolo:

Análise Completa de FIIs de Tijolo – Como Escolher os Melhores

Link Externo Útil

Para consultar dados atualizados sobre todos os FIIs listados na B3:

Estatísticas e Informações Consolidadas sobre FIIs – Portal Funds Explorer

Ferramentas de Análise

Se você deseja se aprofundar na análise de FIIs, recomendamos utilizar as seguintes plataformas:

• Status Invest – Dados detalhados e comparativos entre fundos
• Real Estate Investor – Especializada em FIIs de tijolo
• Quantum – Análise profissional de fundos imobiliários

Comentários

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Nossa equipe do Dividindo Lucros responde a todos os comentários, e sua contribuição pode ajudar outros leitores que estão iniciando nesse fascinante mundo dos fundos imobiliários.

Este artigo é atualizado regularmente para incorporar novas informações e mudanças no mercado de FIIs. Última atualização: 02 de maio de 2025.