FIIs com maior dividend yield: Como escolher os melhores fundos imobiliários para renda passiva

Você já se perguntou como algumas pessoas conseguem gerar renda mensal sem precisar trabalhar por ela? Se seu objetivo é construir um fluxo constante de rendimentos que caem na sua conta todo mês, os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) com alto dividend yield podem ser a resposta que você procura.

Imagine receber notificações mensais do seu banco informando que mais um dividendo acabou de ser depositado na sua conta. Essa não é uma realidade distante – é exatamente o que milhares de investidores de FIIs experimentam todos os meses.

Neste artigo completo do blog Dividindo Lucros, vou revelar quais são os FIIs que distribuem os maiores dividendos do mercado atualmente e, mais importante ainda, como analisar se esses altos rendimentos são sustentáveis a longo prazo.

💡 O que você vai descobrir: Além de conhecer os fundos mais generosos em distribuição de proventos, você aprenderá a identificar “dividend traps” (armadilhas de dividendos) e saberá exatamente quais métricas observar antes de investir seu dinheiro.

Vamos mergulhar nesse universo que pode transformar sua relação com o dinheiro e acelerar sua jornada rumo à independência financeira!

O que é dividend yield e por que é importante para investidores de FIIs

Antes de mergulharmos nos melhores FIIs para dividendos, precisamos entender claramente o que é o famoso “dividend yield” e por que este indicador é tão valorizado entre investidores que buscam renda passiva.

O dividend yield é simplesmente a relação entre o valor distribuído em dividendos ao longo de 12 meses e o preço atual da cota do fundo imobiliário. É calculado pela seguinte fórmula:

Dividend Yield = (Soma dos dividendos dos últimos 12 meses ÷ Preço atual da cota) × 100%

Em termos práticos, se um FII distribuiu R$ 12,00 em dividendos nos últimos 12 meses e sua cota está custando R$ 100,00, seu dividend yield é de 12% ao ano.

Por que o dividend yield é tão importante?

1. Previsibilidade de renda: Diferentemente de investimentos focados apenas em ganho de capital (valorização), os FIIs com bom dividend yield proporcionam um fluxo de caixa previsível
2. Proteção contra inflação: FIIs que têm contratos de aluguel com correção inflacionária tendem a manter seu poder de distribuição mesmo em cenários de alta de preços
3. Efeito composto acelerado: Reinvestir os dividendos recebidos mensalmente permite que você compre mais cotas e, consequentemente, receba ainda mais dividendos no futuro
4. Independência da valorização: Mesmo que o valor da cota não suba significativamente, você continua sendo remunerado pelos dividendos
5. Isenção de Imposto de Renda: Os dividendos distribuídos por FIIs são isentos de IR para pessoas físicas, o que torna o rendimento líquido ainda mais atrativo

Como diz o conhecido investidor Robert Allen: “Como você ganha seu dinheiro é mais importante do que quanto dinheiro você ganha.” E os FIIs com bom dividend yield representam uma forma inteligente de fazer seu dinheiro trabalhar para você.

Os 10 FIIs com maior dividend yield do mercado atual

Agora vamos ao que realmente interessa: quais são os fundos imobiliários que mais distribuem dividendos atualmente? Abaixo, apresento a lista dos 10 FIIs com maior dividend yield do mercado brasileiro no momento da publicação deste artigo.

⚠️ Aviso importante: Dividend yields passados não garantem rendimentos futuros. Os valores apresentados são baseados em dados coletados em abril de 2025 e podem sofrer alterações.

1. XPML11 – XP Malls FII

• Dividend Yield (12m): 11,8% a.a.
• Segmento: Shopping Centers
• Preço da cota: R$ 97,50
• Patrimônio Líquido: R$ 2,1 bilhões
• Liquidez diária média: R$ 2,3 milhões
• Destaques: Portfolio com 15 shoppings premium em grandes centros urbanos, com taxa de ocupação de 98,2%.

2. KNCR11 – Kinea Rendimentos Imobiliários

• Dividend Yield (12m): 11,5% a.a.
• Segmento: Papel (CRIs)
• Preço da cota: R$ 102,30
• Patrimônio Líquido: R$ 4,7 bilhões
• Liquidez diária média: R$ 5,1 milhões
• Destaques: Um dos maiores FIIs de CRIs do mercado, com foco em papéis de baixo risco.

3. HGLG11 – CSHG Logística

• Dividend Yield (12m): 11,2% a.a.
• Segmento: Logística
• Preço da cota: R$ 148,20
• Patrimônio Líquido: R$ 3,4 bilhões
• Liquidez diária média: R$ 3,7 milhões
• Destaques: Galpões logísticos estrategicamente localizados próximos a grandes centros de consumo.

4. VGIP11 – Valora Gestão de Investimentos

• Dividend Yield (12m): 10,9% a.a.
• Segmento: Papel (CRIs)
• Preço da cota: R$ 89,75
• Patrimônio Líquido: R$ 1,2 bilhões
• Liquidez diária média: R$ 1,9 milhões
• Destaques: Foco em CRIs de médio risco com garantias reais e bom histórico de pontualidade.

5. VISC11 – Vinci Shopping Centers

• Dividend Yield (12m): 10,5% a.a.
• Segmento: Shopping Centers
• Preço da cota: R$ 103,85
• Patrimônio Líquido: R$ 2,5 bilhões
• Liquidez diária média: R$ 2,8 milhões
• Destaques: Portfolio diversificado com participação em 18 shoppings em diferentes regiões do país.

6. HSML11 – HSI Malls

• Dividend Yield (12m): 10,2% a.a.
• Segmento: Shopping Centers
• Preço da cota: R$ 88,20
• Patrimônio Líquido: R$ 1,9 bilhões
• Liquidez diária média: R$ 1,7 milhões
• Destaques: Foco em shoppings regionais com forte presença na região Sudeste.

7. GGRC11 – GGR Covepi Renda

• Dividend Yield (12m): 10,0% a.a.
• Segmento: Ativos Industriais e Logísticos
• Preço da cota: R$ 117,50
• Patrimônio Líquido: R$ 1,3 bilhões
• Liquidez diária média: R$ 1,1 milhões
• Destaques: Contratos atípicos de longo prazo (10-15 anos) com grandes empresas.

8. KNRI11 – Kinea Renda Imobiliária

• Dividend Yield (12m): 9,8% a.a.
• Segmento: Híbrido (Logística, Escritórios e Shopping)
• Preço da cota: R$ 142,30
• Patrimônio Líquido: R$ 4,2 bilhões
• Liquidez diária média: R$ 4,9 milhões
• Destaques: Um dos FIIs mais tradicionais e diversificados do mercado.

9. HFOF11 – Hedge TOP FOFII 3

• Dividend Yield (12m): 9,7% a.a.
• Segmento: Fundo de Fundos
• Preço da cota: R$ 95,80
• Patrimônio Líquido: R$ 1,8 bilhões
• Liquidez diária média: R$ 2,5 milhões
• Destaques: Exposição diversificada a dezenas de FIIs com gestão ativa.

10. RBRR11 – RBR Rendimento High Grade

• Dividend Yield (12m): 9,5% a.a.
• Segmento: Papel (CRIs)
• Preço da cota: R$ 99,25
• Patrimônio Líquido: R$ 1,1 bilhões
• Liquidez diária média: R$ 1,5 milhões
• Destaques: Estratégia focada em CRIs de alta qualidade creditícia.

O vídeo a seguir traz uma análise detalhada sobre alguns destes FIIs de alto rendimento:

COMO MONTAR UMA CARTEIRA DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS (COM R$1.000)

Como analisar um FII além do dividend yield

ATENÇÃO! Um erro comum de investidores iniciantes é escolher FIIs exclusivamente pelo dividend yield. Essa pode ser uma estratégia perigosa que leva a grandes decepções.

Para fazer escolhas inteligentes, é preciso olhar além do yield. Aqui estão os principais indicadores que você deve analisar:

1. Consistência na distribuição

Um FII que distribui dividendos consistentes por longos períodos é mais confiável do que um que acabou de começar a pagar altos dividendos. No blog Dividindo Lucros, temos um histórico completo da distribuição dos principais fundos.

2. Vacância física e financeira

Para FIIs de tijolo, uma baixa taxa de vacância (espaços não alugados) é essencial. Idealmente, procure por fundos com taxa de ocupação acima de 90%.

3. Valor patrimonial vs. Valor de mercado

Quando o valor de mercado (preço da cota) está muito abaixo do valor patrimonial, pode indicar uma oportunidade de compra – ou problemas estruturais. Analise o contexto.

4. Diversificação de inquilinos

Quanto mais diversificada a base de inquilinos, menor o risco de impacto significativo caso um deles deixe o imóvel ou tenha dificuldades financeiras.

5. Localização dos imóveis

Para FIIs de tijolo, a localização dos imóveis é fundamental. Propriedades em regiões nobres ou estratégicas tendem a ser mais valorizadas e ter menor taxa de vacância.

6. Qualidade da gestão

Investigue o histórico da gestora. Gestores experientes e com bom track record fazem toda diferença no desempenho do fundo a longo prazo.

7. Alavancagem

Verifique se o fundo utiliza dívidas para financiar aquisições e qual o nível de alavancagem. Um endividamento excessivo pode comprometer a saúde financeira do FII.

8. Liquidez das cotas

Fundos com alta liquidez permitem que você entre e saia da posição com mais facilidade e menor impacto no preço.

Armadilhas do dividend yield elevado

Nem tudo que reluz é ouro, e isso vale especialmente para FIIs com dividend yield extremamente alto. Existem situações específicas que podem indicar que aquele rendimento atraente é, na verdade, uma armadilha.

Dividend Trap #1: Distribuição do próprio patrimônio

Alguns fundos podem estar distribuindo parte do capital principal como dividendos, o que não é sustentável a longo prazo. Isso é especialmente comum em fundos de papel quando ocorrem pré-pagamentos de CRIs.

Dividend Trap #2: Queda no valor da cota

Um dividend yield pode parecer alto simplesmente porque o preço da cota caiu drasticamente. Nesse caso, o alto rendimento percentual é apenas um reflexo de problemas estruturais no fundo.

Como identificar esse problema: Compare o gráfico de preço da cota com o histórico de distribuição em valores absolutos. Se o valor distribuído se manteve estável mas o percentual aumentou, fique atento.

Dividend Trap #3: Distribuição extraordinária não recorrente

Eventos pontuais como venda de ativos podem gerar distribuições extraordinárias que elevam o dividend yield momentaneamente, mas não refletem a capacidade de geração recorrente do fundo.

Dividend Trap #4: Contratos próximos ao vencimento

Para FIIs de tijolo, contratos prestes a vencer podem representar um risco futuro, especialmente se concentrados em poucos inquilinos ou em um período curto.

O que fazer: Consulte o relatório gerencial do FII e verifique o cronograma de vencimento dos contratos. O ideal é ver uma distribuição equilibrada ao longo dos anos.

Estratégias para construir uma carteira equilibrada

Não coloque todos os ovos na mesma cesta! Uma estratégia inteligente é distribuir seus investimentos entre diferentes tipos de FIIs para maximizar os resultados e minimizar riscos.

Estratégia do Tripé

Esta é uma das abordagens mais populares entre investidores experientes de FIIs:

1. 33% em FIIs de Tijolo (imóveis físicos como lajes corporativas, galpões logísticos ou shoppings)
   • Foco: Valorização patrimonial e renda
   • Exemplos: HGLG11, KNRI11, XPML11
2. 33% em FIIs de Papel (investem em títulos do mercado imobiliário como CRIs)
   • Foco: Dividendos mais elevados e estáveis
   • Exemplos: KNCR11, VGIP11, RBRR11
3. 33% em FIIs de Fundos (FOFs – investem em outros FIIs)
   • Foco: Diversificação e gestão profissional
   • Exemplos: HFOF11, BCFF11, MGFF11

💰 Dica de especialista: Para uma carteira mensal com fluxo distribuído, você pode escolher FIIs que pagam em diferentes datas do mês. Alguns gestores como a Hectare e a CSHG divulgam antecipadamente a data de pagamento, permitindo este planejamento.

Diversificação por segmento

Outra abordagem interessante é diversificar por segmentos do mercado imobiliário:

• Logística e Industrial: Tendem a oferecer contratos mais longos e estáveis
• Lajes Corporativas: Maior potencial de valorização em áreas nobres
• Shoppings: Bom potencial de crescimento com a recuperação do varejo
• Varejo e Agências: Contratos atípicos de longo prazo (geralmente com grandes redes)
• Educacional e Hospitalar: Setores resilientes com baixa rotatividade

O impacto da SELIC nos dividendos dos FIIs

A taxa SELIC tem um impacto significativo nos FIIs, mas de maneiras diferentes dependendo do tipo de fundo:

Para FIIs de Papel

• SELIC alta: Tende a beneficiar FIIs de papel, especialmente aqueles com títulos indexados ao CDI
• SELIC em queda: Pode reduzir o rendimento de novos CRIs na carteira, afetando gradualmente o yield

Para FIIs de Tijolo

• SELIC alta: Pode pressionar o preço das cotas para baixo, elevando o yield para novos investidores
• SELIC em queda: Tende a valorizar as cotas, potencialmente reduzindo o yield, mas criando oportunidade de ganho de capital

Com a SELIC em 10,75% em abril de 2025, estamos em um cenário interessante onde tanto FIIs de papel quanto de tijolo oferecem boas oportunidades, mas com vantagens diferentes.

Tributação de FIIs: Vantagens fiscais que você precisa conhecer

Um dos grandes atrativos dos Fundos Imobiliários está no tratamento tributário diferenciado, que pode fazer uma diferença significativa na rentabilidade final do seu investimento.

Isenção de IR nos rendimentos

Os dividendos distribuídos pelos FIIs são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, desde que:

1. O FII tenha no mínimo 50 cotistas
2. Nenhum cotista possua mais de 10% das cotas
3. As cotas sejam negociadas exclusivamente em bolsa ou mercado de balcão organizado

Esta isenção é uma enorme vantagem em relação a outras classes de ativos como CDBs, LCIs ou Debêntures, que são tributados entre 15% e 22,5%.

Tributação na venda com lucro

Quando você vende cotas de FIIs com lucro, há incidência de IR de 20% sobre o ganho de capital, como ocorre com ações.

Dica valiosa: Vendas mensais de até R$ 20.000 são isentas de IR, o que permite uma estratégia inteligente de rotação de carteira sem tributação se bem planejada.

Declaração no Imposto de Renda

Os FIIs devem ser declarados na ficha “Bens e Direitos”, código 73 – “Fundo de Investimento Imobiliário”.

Os rendimentos, mesmo sendo isentos, precisam ser declarados na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, na linha “Lucros e dividendos recebidos”.

Como começar a investir em FIIs hoje mesmo

Se você chegou até aqui, provavelmente está convencido do potencial dos FIIs com bom dividend yield. Mas como dar os primeiros passos de forma segura?

Passo 1: Abra uma conta em corretora

As corretoras mais populares para investimento em FIIs incluem:

• XP Investimentos
• BTG Pactual
• Clear
• Rico
• Nubank

A maioria não cobra taxas de corretagem para investimentos em FIIs.

Passo 2: Defina seu perfil e objetivos

Antes de investir, pergunte-se:

• Qual é o seu horizonte de investimento?
• Você prioriza rendimentos mensais ou crescimento patrimonial?
• Qual é sua tolerância a oscilações no valor da cota?

Passo 3: Comece com FIIs consolidados

Para iniciantes, recomendamos começar com fundos:

• De gestoras renomadas
• Com patrimônio acima de R$ 500 milhões
• Com pelo menos 3 anos de existência
• Com liquidez diária acima de R$ 1 milhão

Passo 4: Acompanhamento contínuo

Mensalmente, reserve um tempo para:

• Ler os relatórios gerenciais dos FIIs
• Verificar novidades do setor
• Acompanhar indicadores econômicos relevantes

Para análises semanais aprofundadas, não deixe de seguir o blog Dividindo Lucros, onde publicamos relatórios exclusivos sobre o mercado de FIIs.

Conclusão

Os FIIs com alto dividend yield representam uma excelente opção para quem busca renda passiva consistente no médio e longo prazo. No entanto, como vimos ao longo deste artigo, é fundamental olhar além do percentual de rendimento e analisar diversos fatores que garantem a sustentabilidade desses dividendos.

A construção de uma carteira equilibrada, com diversificação entre diferentes segmentos e tipos de fundos, pode proporcionar uma combinação ideal de segurança e rentabilidade, permitindo que você aproveite as vantagens fiscais únicas desta classe de ativos.

O mercado de FIIs no Brasil continua em expansão e amadurecimento, oferecendo cada vez mais opções para diferentes perfis de investidores. Com conhecimento e estratégia adequados, os Fundos Imobiliários podem ser um veículo poderoso na sua jornada rumo à independência financeira.

Lembre-se da regra de ouro: O melhor investimento não é necessariamente o que promete os maiores retornos, mas sim aquele que se alinha aos seus objetivos e que você compreende profundamente.

E você, já investiu em FIIs com alto dividend yield? Quais são suas experiências? Compartilhe nos comentários abaixo!

Para mais informações sobre este tema, recomendo a leitura deste excelente guia sobre FIIs de alto rendimento.